Карта цен на квартиры в Варшаве 2026 – районы и средняя цена за м²
После нескольких лет резкого роста 2025 год принёс стабилизацию рынка жилья в Варшаве. Мы собрали актуальные цены по всем 18 районам, разделив вторичный и первичный рынки, и опираемся только на публичные источники: нотариальные акты (SonarHome), аналитика Otodom и отчёты НБП. Никаких догадок.
Состояние рынка в одном абзаце
Медиана цен сделок на вторичном рынке Варшавы в 2025 году составила 16 500 zł/м² – это цифра из нотариальных актов, а не цена из объявления. По сравнению с 2024 годом вторичный рынок слегка остыл (−1% г/г), при этом количество сделок выросло примерно на 9%, а было подписано более 15 тысяч договоров купли-продажи. На первичном рынке (новостройки от застройщиков) средняя цена предложения была выше – около 18 400 zł/м² к концу 2025 г., с динамикой +6% г/г.
Таблица: цены на квартиры по районам Варшавы
Ниже – средние цены предложения за м² в 18 районах Варшавы в 2025 г. Колонка «вторичка» опирается на данные SonarHome (отчёт марта 2025 + годовой обзор), колонка «первичка» – на анализ Otodom за конец 2025. Для нескольких периферийных районов значения округлены до диапазонов, приводимых в отраслевых отчётах.
| Район | Вторичка (zł/м²) | Первичка (zł/м²) |
|---|---|---|
| Средместье (Śródmieście) | 20 150 zł | 27 500 zł |
| Мокотув (Mokotów) | 17 500 zł | 21 000 zł |
| Виланув (Wilanów) | 17 312 zł | 22 000 zł |
| Жолибож (Żoliborz) | 17 294 zł | 27 000 zł |
| Охота (Ochota) | 17 000 zł | 27 200 zł |
| Урсынув (Ursynów) | 16 800 zł | 18 500 zł |
| Воля (Wola) | 16 500 zł | 35 000 zł |
| Беляны (Bielany) | 15 500 zł | 17 500 zł |
| Бемово (Bemowo) | 14 800 zł | 16 500 zł |
| Прага-Полудне (Praga-Południe) | 14 500 zł | 17 000 zł |
| Влохы (Włochy) | 14 200 zł | 16 000 zł |
| Прага-Полноц (Praga-Północ) | 14 000 zł | 16 800 zł |
| Таргувек (Targówek) | 13 800 zł | 15 500 zł |
| Урсус (Ursus) | 13 500 zł | 14 800 zł |
| Вавер (Wawer) | 12 500 zł | 13 500 zł |
| Бялоленка (Białołęka) | 12 283 zł | 13 500 zł |
| Рембертув (Rembertów) | 11 449 zł | 13 500 zł |
| Весола (Wesoła) | 11 044 zł | 13 200 zł |
Самые дорогие районы 2025
На вторичном рынке лидером остаётся Средместье – 20 150 zł/м² (около +34% к среднему по городу). Подиум замыкают Виланув (17 312 zł/м²) и Жолибож (17 294 zł/м²). На первичном рынке картина иная: по данным Otodom, самый дорогой район – Воля, ~35 000 zł/м², а Охота, Средместье и Жолибож превышают 27 000 zł/м². Это объясняется узким премиум-предложением в этих локациях (например, Browary Warszawskie, Bliska Wola).
Самые дешёвые районы 2025
Самые низкие цены сохраняются на периферии: Весола – 11 044 zł/м², Рембертув (11 449 zł/м²) и Бялоленка (12 283 zł/м²). Вавер, несмотря на престижные лесные посёлки, тоже остаётся в диапазоне 12–13 тыс. zł/м². На первичном рынке нижняя планка – около 13 500 zł/м² (Вавер, Рембертув, Бялоленка).
Середина рынка – максимум ликвидности
Мокотув, Воля и Урсынув – это «середина рынка» с ценами сделок 17–18 тыс. zł/м². При этом Мокотув – лидер предложения: в марте 2025 в районе было 1 928 активных объявлений, больше, чем где-либо ещё. Это сильная зона торга, потому что давление со стороны продавцов там максимальное.
Торг снова стал нормой
Средняя разница между ценой предложения и ценой в нотариальном акте составила в 2025 г. 4,23% – на практике около 1 000 zł на квадратный метр. Для квартиры 50 м² это экономия 50 000 zł. Чёткий разворот от настроения «бери или теряй» 2023–2024 годов.
Сколько ждать покупателя?
Средний срок продажи квартиры в Варшаве – 111 дней. Быстрее всего находятся покупатели в Весоле (94 дня), Бялоленке, Урсусе и на Праге-Полноц. Самый медленный район – Средместье (118 дней), что парадоксально объясняется высокими ценами и узким кругом покупателей, готовых платить больше 20 тыс. zł/м².
Что дальше в 2026?
Аналитики CBRE и НБП указывают на рекордную долю готовых непроданных квартир в портфеле застройщиков (19,6% на конец 2025 г.). Это значит – больше выбора и больше места для торга в первой половине 2026. С другой стороны, давление в сторону роста создают стоимость стройки и возможные изменения в доступности ипотек: если ставки упадут, спрос вернётся быстро.
Цена ≠ качество локации
Цена за м² – только один параметр. Реальная ценность локации зависит ещё от метро, зелени, школ и инфраструктуры. Две квартиры в Мокотуве за одну и ту же цену могут радикально отличаться по качеству жизни: одна – у метро и парка, другая – у шумной выездной трассы. Проверьте адрес до подписания.
Проверьте локацию конкретной квартиры
Введите адрес и получите оценку 0–100 по транспорту, инфраструктуре, школам и зелени – бесплатно, без регистрации.
Проверить локациюИсточники данных
- SonarHome – Цены на квартиры в Варшаве 2025: сколько реально стоит метр (медианы сделок из нотариальных актов, годовой обзор).
- SonarHome / propertynews.pl – Самые дорогие и дешёвые районы 2025 (вторичный рынок, цены предложения, март 2025).
- Otodom (цит. по Bankier.pl) – анализ цен предложения новостроек в Варшаве, 2025.
- НБП – Отчёт о ситуации на рынке жилой недвижимости в Польше, II кв. 2025.
- CBRE – рыночный комментарий, февраль 2026 (доля непроданных готовых квартир).
Примечание: цены предложения и сделок могут различаться на несколько процентов. Для малых районов (Рембертув, Урсус) выборка нотариальных данных меньше – цифры стоит воспринимать как ориентир.